Představte si člověka, který investuje do špičkové preventivní diagnostiky. Absolvuje týdenní pobyt na klinice, nastaví si protokoly, dostane personalizovaný plán. A pak se vrátí domů. Do domu se špatnou kvalitou vzduchu, osvětlením, které narušuje spánek, a do prostředí, které nijak nepodporuje to, co si na klinice pracně vybudoval. Každý den tiše pracuje proti sobě.
Právě tuto mezeru identifikoval Global Wellness Summit ve svém výročním prognózním reportu Future of Wellness 2026 jako jeden z klíčových posunů roku: zdraví se nebuduje během jednorázových pobytů, buduje se – nebo pomalu rozpadá – v prostředí, kde žijeme každý den. Longevity residences jsou architektonická odpověď na tento poznatek.
Kde ale leží hranice mezi wellness bydlením a něčím skutečně jiným?
Víc než wellness – jiná kategorie
Wellness nemovitosti existují již desetiletí. Fitcentrum, sauna, kvalitní materiály, zelené plochy. To vše dnes patří ke standardu prémiového bydlení. Longevity residence je ale něco jiného – a rozdíl není kosmetický.
Jane Kitchen, autorka části reportu GWS 2026 věnované tomuto tématu, ho vymezuje přesně: na rozdíl od tradičního wellness bydlení longevity residences sledují biomarkery, personalizují péči v průběhu let a odstraňují překážky, které lidem brání postarat se o zdraví preventivně. Nejde o nadstandardní vybavení. Jde o to, aby samotná budova a komunita kolem ní byly aktivním účastníkem prodlužování zdravého života – nikoliv pasivním pozadím.
Tento přístup má vědecký základ. Global Wellness Institute ve své zprávě Build Well to Live Well z června 2025 shrnuje závěry stovek studií: 80 až 90 procent zdravotních výsledků, rizika onemocnění i délky zdravého života závisí na prostředí a způsobu života – nikoliv na genetice. Čistý vzduch, přirozené světlo, kvalita vody, možnost pohybu, sociální vazby – to vše má měřitelný vliv na to, jak stárneme. Dům, který toto vědomě podporuje, není luxus v klasickém slova smyslu. Je to nástroj.
Ale co to v praxi znamená? Co konkrétně musí dům umět, aby se stal nástrojem zdraví?
Co se skrývá za zdmi
Longevity residences sdílejí několik konstrukčních principů, které je odlišují od běžných wellness projektů.
Osvětlení je navrženo tak, aby kopírovalo přirozený denní cyklus. Ráno intenzivní modré spektrum, které podporuje kortizol a bdělost. Večer teplé tóny, které umožňují přirozený nástup melatoninu. Výzkum publikovaný v The Lancet Healthy Longevity v roce 2025 popisuje cirkadiánní rytmus jako měřitelný biomarker stárnutí s přímou vazbou na metabolické zdraví a kognitivní funkce.
Cirkadiánní osvětlení přestalo být estetickým rozhodnutím – je fyziologickým nastavením prostoru. Studie publikovaná v Scientific Reports v roce 2025 dokumentuje, že dynamické osvětlení kopírující přirozený den-noc cyklus zlepšilo v pilotní studii na starší populaci kvalitu spánku účastníků o 43 % a prodloužilo celkovou dobu spánku o více než tři hodiny.
Senzory v bytech průběžně sledují kvalitu vzduchu, teplotu, vlhkost a hluk. Data proudí do centrálních systémů, které doporučení přizpůsobují individuálnímu profilu rezidenta. Nejde o chytrou domácnost v obvyklém smyslu – jde o prostředí, které sbírá informace o tom, jak se v něm žije, a reaguje na ně. Roční studie více než 300 pracovníků z prostředí Harvardu ukázala, že kognitivní výkon klesá měřitelně i při hladinách CO₂, které jsou běžně považovány za přijatelné.
Biofylická architektura – maximální přístup denního světla, přítomnost živé zeleně, výhledy do přírody, přirozené materiály – není designovým gestem. Vychází z konzistentních výsledků environmentální psychologie, které spojují kontakt s přírodními prvky s nižší hladinou kortizolu, lepším spánkem a vyšší kognitivní výkonností.
Medicínská složka je ale tím, co longevity residences skutečně odlišuje od ostatních prémiových projektů. Preventivní péče je fyzicky přítomna v budově – ne jako doplňková služba, ale jako součást každodenní infrastruktury. Některé projekty integrují diagnostická centra přímo do budovy, jiné spolupracují s etablovanými medicínskými institucemi na místě. Forma se liší, princip zůstává stejný. Logika je vždy stejná – čím méně překážek mezi rezidentem a preventivní péčí, tím vyšší pravděpodobnost, že k ní skutečně dojde.
Vědecká evidence se u jednotlivých složek liší – od dobře zdokumentovaných efektů osvětlení a kvality vzduchu po terapie, jejichž výzkum teprve dozrává.
Kde tyto projekty vznikají
Tyto principy nejsou teoretické. Řada projektů je již ve výstavbě nebo krátce po otevření – a ukazují, jak různorodě lze tento koncept realizovat v různých částech světa.
- Tri Vananda na thajském Phuketu nabízí jiný přístup. Komunita rozkládající se na 230 akrech, z nichž 85 procent tvoří lesy a jezera, staví na biofylickém designu a mezigeneračním způsobu bydlení. V roce 2026 zde otevírá Health Resort by Clinique La Prairie – švýcarská instituce s téměř stoletou tradicí v preventivní medicíně a dlouhověkosti. Rezidenti budou mít přístup k diagnostice pokrývající více než 300 zdravotních ukazatelů, funkční medicíně a personalizovaným programům přímo v místě bydliště.
- Velvaere v americkém Park City ukazuje, že longevity koncept nemusí znamenat odloučenost od světa. Komunita se přímým sjezdovým přístupem na svahy staví na jiném principu – zdravotní infrastruktura je zabudována přímo do domů. Cirkadiánní osvětlení, senzory kvality vzduchu, filtrace vody a individuálně přizpůsobitelné prostory pro saunu nebo cold plunge jsou součástí standardu každé rezidence. Projekt navíc sleduje certifikaci WELL Building Institute, která zdravotní parametry budovy nezávisle měří a ověřuje.
- Six Senses Residences Dubai Marina nabízí rezidentům přístup k hyperbarické kyslíkové terapii, celotělové kryoterapii a longevity specialistům přímo v budově. Podle dat Knight Frank Mena, která vede prodej a poradenství projektu, poptávka po těchto nemovitostech reflektuje širší posun – movití kupující v regionu hodnotí nemovitost stále více podle toho, co jim umožňuje udělat pro své zdraví, nikoliv jen podle lokace a designu.
Evropa reaguje vlastní cestou. V lednu 2026 oznámily italská designová firma Visionnaire a síť biohackingových klinik The Longevity Suite partnerství na prvním evropském městském longevity projektu. První rezidence vzniká v Miláně a zahrnuje bytové jednotky navržené pro dlouhověkost, sdílené prostory s přímým napojením na kliniku a digitální platformu pro sledování zdraví. Německý longevity resort Lanserhof, který v říjnu 2025 získal investici 95 milionů eur, plánuje v roce 2027 otevřít první španělskou pobočku u Marbelly.
Geografie i přístupy se liší, ale jedno mají tyto projekty společné. Trh za nimi stojí.
Co říkají čísla
Wellness nemovitosti zdvojnásobily svou hodnotu za pět let. Z 225 miliard dolarů v roce 2019 na 548 miliard v roce 2024. Rostou tempem 19,5 procenta ročně – více než třikrát rychleji než globální stavební trh. Global Wellness Institute ve své zprávě Build Well to Live Well z června 2025 odhaduje překročení hranice jednoho bilionu dolarů do roku 2029.
Tato čísla ale popisují kategorii wellness bydlení jako celek. Pro longevity residences jako její nejrychleji rostoucí část jsou zajímavější jiné údaje. Prémiové wellness nemovitosti dosahují cenové prémie 10 až 25 procent oproti srovnatelným objektům. U projektů s přímou medicínskou složkou – rezidencí spojených s etablovanými longevity institucemi – tato prémie lokálně přesahuje 30 procent. Zda tato prémie odráží skutečnou zdravotní hodnotu, nebo jen tržní narativ nové kategorie, ukáže teprve čas a dlouhodobá data. Trh zdravotní hodnotu bydlení oceňuje měřitelně.
Julius Baer ve výroční zprávě Global Wealth and Lifestyle Report 2025 dokumentuje posun v prioritách movitých jednotlivců: zájem o dlouhověkost se stal dominantní hodnotou prakticky ve všech sledovaných regionech světa. CEO Clinique La Prairie Simone Gibertoni v tomtéž reportu popisuje, jak se mění způsob uvažování – lidé stále více rozlišují mezi tím, jak dlouho žijí, a tím, jak dlouho žijí zdravě. Právě tento rozdíl se stává jedním z měřítek, podle kterých hodnotí svá rozhodnutí. Včetně rozhodnutí o tom, kde bydlet.
Co lze začít řešit dnes
Longevity residences jako Tri Vananda nebo Velvaere jsou pro většinu lidí zatím vzdálenou realitou. Ale principy, na kterých stojí, nejsou vázány na konkrétní projekt – jsou to technologie a přístupy, které lze implementovat do stávajícího bydlení.
Cirkadiánní osvětlení je dnes dostupné jako retrofit. Systémy jako Ketra od Lutronu nevyžadují rekonstrukci – nahrazují stávající svítidla a automaticky mění spektrum a intenzitu světla podle denní doby. Instalace je otázka spolupráce s osvětlovacím designérem, ne stavby. Pro novostavby nebo rozsáhlejší rekonstrukce nabízí komplexnější řešení systémy jako Loxone, které propojují osvětlení, senzory kvality vzduchu, teploty a vlhkosti do jednoho integrovaného celku.
Senzory kvality vzduchu jsou dostupné v řádu tisíců korun. Zařízení jako Airthings nebo Awair měří CO₂, PM₂.₅, vlhkost a těkavé organické sloučeniny v reálném čase. Data ukazují, co se děje ve vašem prostoru – a kde má smysl investovat do filtrace nebo ventilace.
Biofylický přístup k interiéru nevyžaduje přírodu za oknem. Živé rostliny, přirozené materiály a maximalizace přístupu denního světla jsou rozhodnutí, která lze učinit při každé větší rekonstrukci nebo přestěhování.
Zdravotní infrastruktura v docházkové vzdálenosti je parametr, který lze vědomě zohlednit při výběru nemovitosti – stejně jako lokace, dispozice nebo výhled.
Český trh zatím zůstává o krok pozadu. Plně integrované longevity residences, jak je známe z Thajska, USA nebo Dubaje, zde zatím nevznikají a v krátkodobém horizontu ani nevzniknou. Důvodem není absence poptávky, ale spíše fragmentace: zdravotní péče, development i technologie fungují odděleně. Přesto se jednotlivé prvky postupně prosazují. Vyšší standardy vnitřního prostředí, práce se světlem nebo důraz na lokalitu z pohledu dostupnosti péče se začínají stávat konkurenční výhodou. Český real estate tak dnes prochází přechodovou fází – od wellness bydlení k projektům orientovaným na zdraví. Právě v této fázi se ale formují příležitosti, které budou určovat podobu trhu v příští dekádě.
Longevity residence jako kategorie teprve vzniká. Ale longevity přístup k bydlení začíná dříve – rozhodnutími, která lze udělat dnes.
Nový parametr, který tu dřív nebyl
Většina projektů teprve otevírá, trh hledá svou podobu a ceny zůstávají vysoko. Je to tak, jak to u nových kategorií bývá – a pravděpodobně to tak ještě několik let zůstane.
Co je ale pozoruhodné, není ani tak rychlost vzniku těchto projektů, jako spíše myšlenka, která za nimi stojí. Architektura se poprvé vědomě a soustavně staví na stranu biologie. Dům přestává být pasivním pozadím života a stává se jeho aktivní součástí.
Otázka „kde bydlím“ tím dostává novou vrstvu. Vedle lokace, dispozice a výhledu přibývá parametr, který tu dosud nebyl – co toto místo dělá s mým zdravím každý den, každou noc, každý rok. Zda se tento přístup rozšíří za hranice úzké skupiny, teprve uvidíme. Směr, kterým se architektura a medicína pohybují, je ale jasný. Nejdražší investice do zdraví se možná neodehrává na klinice. Odehrává se tam, kde trávíme každou noc.
Zdroje
- Global Wellness Summit – Future of Wellness 2026 Trends – Annual wellness forecast identifying longevity residences as top 2026 trend
- Global Wellness Institute – Build Well to Live Well 2025 – Comprehensive wellness real estate market research and health impact data
- Julius Baer – The Global Boom in Longevity Wellness – HNWI longevity priorities and longevity market size projections
- The Lancet Healthy Longevity – Digital Biomarkers of Ageing 2025 – Peer-reviewed research on circadian rhythm and longevity biomarkers
- Seniortrade – Healthspan Hits Home: GWS Longevity Residences Analysis – Detailed breakdown of longevity residence projects and market differentiation
- Longevity.technology – Lanserhof €95M Investment and European Expansion – Lanserhof funding round and Marbella expansion plans 2025